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“低调者”延勇:32亿启动“中大国际版”康养城

2022-09-13 07:09:12|发布者: admin| 查看: 100| 评论: 0

日前,西安市曲江新区官网发布了中大国际玖玖康养健康城A区项目建设工程规划公示,有消息称这个项目总投可能达到32亿元。在印象中,这是本土民营企业中最大的单体康养项目。 先看项目所在位置,...

  日前,西安市曲江新区官网发布了“中大国际玖玖康养健康城A区项目建设工程规划公示”,有消息称这个项目总投可能达到32亿元。在印象中,这是本土民营企业中最大的单体康养项目。

  先看项目所在位置,可以说是黄金地段,西侧为雁翔路,南侧为航天大道,众所周知,这里密布着以曲江中海大城为代表的诸多高端住宅。2021年之时,我们就备注了一条用地信息:曲江中大以6.186亿元摘得雁翔路东侧81.493亩商服用地。

  金融棒棒糖认为,从追求更低投资成本出发,很多康养项目不会选择主城区,尤其是繁华区域。“离家不离城”的定位,注定是需要大资金的。

  此次公示的健康城A区,总建筑面积91546.42㎡(地上建筑面积34738.94㎡,地下建筑面积56807.48㎡),绿地面积9025㎡,机动停车位417个。

  再看层高,A区一共规划10栋楼,整体限高18米,其中(1--4#、8#、11--14#)层高为5层,建筑高度仅17.8米;社区中心为地上1层地下2层,建筑高度7米。

  知名地产人士告诉金融棒棒糖:这种层高基本就是别墅级安排,而且最早项目名称可能是“中大国际10号”。我们就此已经闻到了豪华的味道。

  在具体业态上,主要是国际综合医院、体检中心、美国魅力花园老年康复护理中心、医疗后勤配套等,目标是“一流医疗综合业态”。在这里,我们想重点介绍一下“魅力花园”。

  公开信息显示,魅力花园是一家美国家族企业,截至2019年底,魅力花园品牌旗下在全美拥有养老公寓项目超过65个拥有养老公寓房间数超过8500间并遍布于全美17个州。

  高端定位最直接的信息是,我们曾从中大团队得知:无论是装修、家俱还是家电,老板(延勇)都要求用最好的!

  至此,黄金地段+低密低楼+美式团队所推导出的“豪华定位”,让我们再次联想到了至今仍保持西安楼市天花板的“中大国际9号”。

  1967年生人延勇,80年代末转业后供职于南京某进出口企业,回归西安后,在南大街光明电影院的基础上,于2000年推出“中大国际”并开启了西安奢侈品元年。直到SKP空降西安之前,中大国际都是神一样的长期霸榜,占据西安顶级商业位置接近20年。

  彼时的突出现象是:“首店效应”的密集出现,LV、Prada、Versace、Fendi、Bvlgari、Roger vivier、Lanvin等大牌,均由中大国际首次引入西安。“中大之夜”的众星云集,如2003年,就联合《时尚》杂志请到了杜德伟、张敏、柯以敏、黄征、文章、李维嘉等。甚至包括商厦内的写字楼,入驻者也是一线大牌,例如普华永道。

  2016年进入高新区,是延勇的第二个成功案例,定位同样是顶级高端。这个项目今天的公众都比较熟悉了:

  中大国际高新店,虽然不再坚持顶级奢侈品,但在本土商业中仍然保持了较高定位。

  作为西安财经观察者,有一个事实必须呈现出来,延勇两个自持商场物业,一定程度上受到了市场剧烈竞争的冲击,但好消息是,目前要么已经进入成长期,要么酝酿全新定位的调整。

  一是中大国际高新店步入成长期。如下图所示,这个店的销售额在持续增长,以疫情前的2019年为例,销售为14.3亿元,排进西安卖场第7位,前6位除了赛格,就是SKP、大悦城等外埠力量。在2021年销售增长至21亿元(增幅34%),已经排进前4。

  一是中大国际南门店酝酿变革。2020年8月10日,央企中国中免(601888)与西安中大国际签订战略合作意向备忘录,媒体方面的普遍猜测是:双方极可能将南门店打造成“西安第一个市内免税店”。

  韩国:内免税店是主要形态,2019年已占到所有类型免税店销售额的80%。

  除了延勇,在大健康布局中,本土民企中,荣华是更早的布局者,并将“健康颐养”排在5大业务之首但打法不尽相同。

  第一大特点是“与国企联合”,例如与曲江建设集团联合在安康打造首个康养生活理念的项目“安康·康城雅园”,与陕西地电投资控股合作,在科技四路打造高端康养项目。就在最近的2022年5月,荣华与陕煤实业达成合作,目标是“三供一业”接收小区的物业服务和陕煤医养院运营管理。

  第二大特点是“轻资产与平民线家社区门店,定价体系均为“3000元左右”。这种定价策略缘于资产构成,很多并不是荣华来投资建设,如西安曲江老年服务中心,就是由西安市民政局建设,荣华养老运营,是西北首家拥有千张床位的公建民营养老机构,从一定意义上说,可以说是卸掉了民营企业的投资压力。

  那么,面对延勇以顶流配置进击曲江看,很多人会关注,大家都说康养产业好,要纷纷抢道布局,但到底赚不赚钱呢?

  目前两市上康养概念股目前A股约有102家养老概念上市公司,涉及医药生物、信息技术、轻工制造等多个行业。如果以“健康养老及护理行业”的严格标准计,我们挑到了数家“A股最正宗的养老企业”——南京新百(600682)。

  在这家上市公司中,“健康养老及护理行业”在2021年收入约19亿元,居于该公司7项主营业务之首,占全年总收入60亿元的1/3,做实了“两市最正宗”的事实。但30%的毛利率却是7大业务中最低的,比医药制造(68%)、专业技术服务(73%)、商品流通(62%)、科研服务(36%)等都要低。

  直观感受是,不少,因为分母大,2021年贡献了5.9亿元的毛利润。但实际上,南京新百的业务形态却完全不是我们对“养老院”的想象,他们主要以“居家养老服务商”为定位,以“互联网+”为抓手,更偏智慧服务一点。

  如果严格以“养老院”界定,两市还没有纯粹的概念股,无论是新华锦(600735)还是悦心健康(002162),虽然都落子了颐养中心等实体,但其实都还是摸索阶段,在主营业务收入分类中,还都见不到“养老行业”的相关数据。

  站在区域财经观察的角度,我们得出一个初步结论:延勇以32亿元投资进击康养大健康,基本锁定了西安这个领域的“制高点”,其产品体验将“完全不同”,因为“高举高打”已经成了中大国际的运营精髓。而这种差异化定位,对西安康养市场将起到积极的示范效应,不断细分客群,永远都会带来机会。

  我们现在最感兴趣的是,进一步等待“中大国际版”康养城的“更多细节”,尤其是他们的产品与定价。

  18日,我们致电魅力花园在苏州管理一个项目,苏康养长者公寓,起租价8500元/月。


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